Compravendita immobiliare, l'importanza delle condizioni

L’importanza di avere un approccio risk-based (basato sul rischio) e conoscere alcuni strumenti giuridici preventivi.

Il futuro è incerto per definizione. Ecco perché chi non digerisce l’aleatorietà ed è più affine a logiche preventive, quando si appresta ad acquistare o vendere casa decide di condizionare l’accordo alla realizzazione di un avvenimento futuro e incerto, per l’appunto. Infatti, in un’ottica di minimizzazione del rischio, è possibile subordinare l’efficacia o la risoluzione di un contratto, anche di un contratto preliminare di compravendita immobiliare (il c.d. compromesso), a un evento che potrebbe realizzarsi nel prossimo futuro.



Differenza tra condizione sospensiva e risolutiva

La condizione contrattuale è annoverata tra quegli strumenti “accidentali” (elementi non essenziali per la conclusione di un contratto) utili a disciplinare gli specifici interessi delle parti. Occorre fin da subito fare una distinzione tra condizione sospensiva e risolutiva: 1) con la condizione sospensiva, il contratto non dispiega i propri effetti fino a quando non si verifica l’avvenimento futuro e incerto. In altre parole, se per esempio si è disposti a comprare un appartamento a condizione di vendere il proprio, solo una volta trovato un compratore per l’immobile già di proprietà si sarà obbligati ad acquistare il nuovo appartamento. 2) Con quella risolutiva, invece, il contratto è pienamente efficace fino a quando non si verifica l’avvenimento che risolve il rapporto fra le parti. In altri termini, si potrebbe condizionare l’obbligo di acquistare un appartamento solo qualora si verificasse l’assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile (ipoteche, pignoramenti, ecc.).



Classificazione delle condizioni

La condizione (sospensiva o risolutiva) si distingue in:

  • Casuale: quando l’evento futuro e incerto dipende da un fatto naturale o dalla volontà di un soggetto terzo.

  • Potestativa: quando l’evento condizionante deriva dalla volontà di una delle parti contraenti. Diversamente, se la condizione risultasse meramente potestativa (es. compro se voglio), la stessa sarebbe invalida.

  • Mista: quando l’evento dipende sia dalla volontà di un contraente, sia da un fatto naturale o dalla volontà di un soggetto terzo (es. compro se vendo, compro se ottengo il mutuo, ecc.).



La condizione riferita al mutuo

Una recente pronuncia della Suprema Corte ha stabilito che è la condizione “mista” a definire la clausola che subordina l’efficacia dell’accordo all’ottenimento del finanziamento per acquistare l’immobile desiderato (Cass. n. 22046 dell’11 settembre 2018). In tale ipotesi, il promissario acquirente dovrà porre in essere tutte quelle azioni che permetteranno al soggetto terzo, la banca, di deliberare in senso positivo o negativo sulla sua richiesta di finanziamento. Nello scenario appena descritto, l’acquirente (per mezzo della condizione sospensiva) elimina il rischio dell'operazione che intende porre in essere, ma potrebbe anche utilizzare la clausola in modo strumentale per ripensare al contratto appena firmato. Richiamando l’art. 1358 c.c., l’orientamento giurisprudenziale ha altresì attribuito al promissario acquirente un vero e proprio dovere di comportarsi secondo buona fede a tutela dell’interesse del promittente venditore all’integrità del proprio diritto. In altre parole, secondo la Corte deve essere punito il comportamento del promissario acquirente qualora non dovesse consegnare tutta la documentazione necessaria o dovesse chiedere alla banca di non deliberare positivamente, elidendo così l’impegno contrattuale con il promittente venditore.



Alcune riflessioni finali

In conclusione, la clausola sospensiva subordinata all’ottenimento di un mutuo è sicuramente un utile strumento contrattuale (lato acquirente), ma suscettibile di un utilizzo opportunistico. Nel senso che chi ha promesso di acquistare potrebbe ripensarci e dichiarare a chi ha promesso di vendere di non avere ottenuto il finanziamento, senza che questo sia stato realmente negato.

In questo caso, a tutela di parte venditrice, che ha subito la condotta in mala fede di controparte, c’è sicuramente la possibilità di richiedere un risarcimento del danno oppure invocare la fictio di avveramento della condizione ex art. 1359 c.c. (in poche parole: se ostacoli o impedisci l’avveramento della condizione, la legge la considera comunque avverata). In alternativa, il venditore potrà agire preventivamente e inserire all’interno della condizione l’onere di esibire -in caso di diniego della banca- una specifica dichiarazione di quest’ultima.

Fonte: Remax.it

Gabriele Accetta

STUDIO IMMOBILIARE

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