Certificato di Agibilità, cos'è e quanto è importante

Aggiornato il: giu 2

In Italia spesso si ha a che fare con una complessa documentazione richiesta per avviare o svolgere delle attività, anche nell'importante settore edilizio e immobiliare. Ad esempio, nel caso si volesse effettuare una compravendita di un immobile, per il futuro acquirente risulta essere fondamentale la verifica della conformità urbanistica edilizia dello stesso, prima di dare esecuzione all'intera operazione.

Medesimo discorso si potrebbe fare anche per il certificato energetico della casa o dell’edificio, in quanto consente, assieme ad altri dati raccolti, di appurare in quale classe energetica rientri l’immobile e, di conseguenza, quale sia il suo livello di efficienza in questo ambito e quali i consumi annuali attestati.

Ancor prima di tali documenti, risulta indispensabile per un immobile ottenere una sorta di idoneità ad essere abitato od utilizzato, che si può avere soltanto attraverso il cosiddetto Certificato di Agibilità. Andiamo a vedere in cosa consista questa importante attestazione, a cosa serva in particolare e come ottenerla.


Un attestato indispensabile per diversi motivi

Il certificato di agibilità, successivamente trasformato in Segnalazione Certificata di Agibilità (o S.C.A.) come vedremo in seguito, è un importante dichiarazione che attesta l’esistenza di tutte le condizioni idonee alla sicurezza, all'igiene, alla salubrità ed al risparmio energetico di un edificio o di un impianto, in conformità a quanto richiesto dalle leggi vigenti nel nostro Paese. Indispensabile, a questo punto, è fare una piccola ma importante precisazione, anche se ormai superata: non si deve confondere agibilità con abitabilità.

Questa confusione di termini, riscontrata spesso, deriva dal passato ed in particolare dal fatto che le due parole si riferivano a cose simili ma nettamente distinte. Infatti, l’abitabilità veniva concessa per tutti gli immobili di natura residenziale, mentre l’agibilità era rilasciata invece per gli immobili destinati ad uso diverso. Fatta tale importante precisazione, andiamo a vedere quale sia la normativa di riferimento per questo tipo di certificazione e quando è stata introdotto.


Dal Testo Unico dell’Edilizia al Decreto del Fare

Col DPR n°380 del 2001, conosciuto anche come Testo Unico dell’Edilizia, il certificato di agibilità ha ottenuto una vera e propria normativa, poi successivamente ha subito delle importanti modifiche con il cosiddetto Decreto del Fare, cioè col decreto legge n°69 del 2013, convertito poi nella legge n°98/2013.

Quest’ultima normativa, in sintesi, elimina la distinzione precedente (e causa spesso di confusione) tra agibilità ed abitabilità, pertanto adesso i due termini indicano la medesima cosa. Ulteriore novità di tale decreto è stata la possibilità di fare richiesta del certificato anche per altre situazioni ed in particolare:

  • Singoli edifici o singole porzioni di una costruzione, che siano autonomi a livello funzionale, quindi nel caso fossero state realizzate ed anche collaudate tutte le opere di urbanizzazione primaria connesse all’intera opera edilizia. Inoltre siano anche completate e collaudate le parti strutturali ad essi relativi e siano certificati gli impianti delle eventuali parti comuni.

  • Singole unità immobiliari, sempre che, come nel caso precedente, siano state completate e collaudate le opere strutturali relative e quelle di urbanizzazione primaria necessarie, nonché certificati gli impianti delle parti comuni.

In tutti questi casi ci si riferisce ad un’agibilità parziale di un edificio.


L’odierna Segnalazione Certificata di Agibilità

L’ultima normativa emanata al riguardo è la legge n°222 del 2016, che è andata a sostituire

il precedente certificato con la cosiddetta Segnalazione Certificata di Agibilità o S.C.A. Questa si presenta nel momento in cui si deve completare la procedura amministrativa in seguito alla richiesta di rilascio del Permesso di Costruire o di qualsiasi altro titolo edilizio, per ottenere il via libera ad abitare in un edificio sul quale si è svolto l’intervento oppure per venderlo.

E proprio il rapporto tra l’attestazione di agibilità e la compravendita dell’immobile risulta molto importante. In tale ultima ipotesi, in mancanza di suddetta certificazione, non si ha a che fare con un reato, ma può essere causa di risoluzione del contratto da parte dell’eventuale acquirente.

Nel caso invece di una locazione, l’affitto di un immobile privo di agibilità non rappresenta un illecito, purché l’inquilino che vi abiti ne sia a conoscenza e lo accetti in maniera consapevole.

Quando è obbligatorio presentare la S.C.A. e come si ottiene

Tale certificazione deve essere presentata quando vengono effettuate alcune tipologie di interventi e cioè: nuove costruzioni oppure ricostruzioni o sopraelevazioni (parziali o totali) o, ancora, lavori su strutture o edifici già esistenti, ma che possano modificare le condizioni di sicurezza, risparmio energetico, salubrità e igiene degli stessi e degli impianti presenti al loro interno.

In quest’ultimo caso, vi rientrano anche interventi che potrebbero essere considerati di lieve entità, come ad esempio la sostituzione degli impianti, una modificazione degli interni che vada a coinvolgere bagni o infissi o altri elementi connessi ai parametri definiti in precedenza (sicurezza, igiene, etc.).

Per ottenere la S.C.A., entro due settimane dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, colui che ha ricevuto l’autorizzazione all’esecuzione dei lavori può richiederla, anche telematicamente (compilando un modulo online), al Comune in cui è ubicato l’immobile.

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Gabriele Accetta

STUDIO IMMOBILIARE

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